La hausse d’un loyer est encadrée par la loi. Un propriétaire n’a donc pas le droit d’augmenter un loyer n’importe quand et n’importe comment. Bref, vous devez avoir une bonne raison avant de penser à réviser les conditions d’un bail. Il peut s’agir d’inflation, d’amélioration du confort des logements ou encore des réparations importantes à effectuer en urgence. Dans cet article, nous discutons justement de ces raisons, de la manière d’informer les locataires, et surtout du moment opportun pour les prévenir.
Augmentation de loyer en cours de bail : sous quelles conditions ?
Bien avant d’installer votre locataire, vous devez définir un montant de loyer dans le bail du logement. Celui-ci peut être révisé en cours de bail à condition que vous ayez inscrit une clause de révision dans le contrat en question. Dans ce cas, l’augmentation du loyer peut intervenir un an après la date de la signature du bail, ou selon la date que vous aurez préalablement inscrite.
Si cette clause n’est pas inscrite dans votre bail, alors le loyer devra rester le même pendant toute la durée du bail. Vous comprendrez donc toute l’importance de cette clause d’indexation du loyer. Cette dernière est également encadrée par la loi et ne doit pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE. En bref, vous ne pouvez pas imposer la hausse de votre choix sans que celui-ci n’ait pas été calculé et n’ait pas été conforme à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation des 12 derniers mois.
Voici d’autres cas où le loyer peut être augmenté en cours de bail :
Cas 1 : Réévaluation du loyer pour travaux d’amélioration du logement
Vous pouvez augmenter le loyer d’un logement en cours de bail, si vous prévoyez de réaliser des travaux d’amélioration du confort de l’habitation. Toutefois, il doit s’agir de réels travaux d’optimisation de confort et d’économie d’énergie à l’exemple d’installation de chauffage, d’isolation, d’ascenseur ou d’installation de cuisine équipée. Tout travail d’entretien ou de réparation n’est pas valable ici. Autre condition : le cout des travaux doit représenter au moins un an de loyer, tandis que l’augmentation doit être étalée dans le temps entre 3 et 6 ans, selon le pourcentage de la hausse. L’augmentation peut alors être effective dès la fin des travaux.
Le locataire doit être informé des dates de début et de fin des travaux, par écrit. Ensuite, il faudra convenir de la majoration de loyer consécutive avec le concerné pour l’inclure dans le bail. Si le locataire refuse l’augmentation alors vous ne pouvez pas l’imposer. Soit, vous arrêtez les travaux, soit vous faites appel à une commission de conciliation pour trouver un accord à l’amiable.
Cas 2 : Réévaluation du loyer en cas de sous-évaluation du logement
Si le bailleur constate que le loyer qu’il a fixé est sous-évalué par rapport aux loyers de logements du marché immobilier local, il peut également envisager une hausse. Mais cette augmentation ne doit être effective qu’au moment du renouvellement du bail, et appuyé par des preuves. Le propriétaire devra notamment présenter des références de loyers des biens similaires à proximité, au nombre de 6 si la commune compte plus d’un million d’habitants. Chaque référence doit mentionner spécifiquement l’adresse, les dates de construction ou encore les durées d’occupation des locataires.
Cas 3 : Réévaluation du loyer en cas d’augmentation de charges
Si le locataire a consommé plus d’eau ou de gaz que d’habitudes en raison de l’inflation des coûts, le bailleur a le droit d’exiger qu’il paie la différence pour l’année en cours. Et en parallèle, prévoir d’augmenter les coûts des charges pour l’année suivante.
Comment calculer l’augmentation de loyer permise par la loi ?
Voici la formule à suivre pour l’augmentation de loyer qui est généralement effective lors de l’anniversaire de la signature du bail :
Loyer actuel x nouvel IRL du trimestre de référence/IRL du trimestre de référence de l’année précédente.
Exemple : Un locataire a signé durant le mois de Février 2019 un bail pour un loyer mensuel de 700 euros. Ce bail prévoit une augmentation à l’anniversaire de sa signature, plus précisément en Février 2020. Il faudra donc se baser sur le dernier trimestre de l’année précédente publié par l’Insee au moment de la signature du contrat, qui est le 4ème trimestre 2018. À ce moment, l’IRL était de 129,03. Le deuxième indice à prendre en compte est celui du 4ème trimestre 2019 qui est de 130,26.
Le calcul se fait donc comme suit :
Nouveau loyer = 700 x 130,26/129,03 = 706,67 €
Après augmentation, le nouveau loyer sera donc de 706,67 €.
Les démarches à suivre pour augmenter le loyer en cours de bail
Évidemment, le bailleur doit respecter certaines démarches avant de procéder à l’augmentation du loyer, en cours de bail :
- Envoyer une proposition de révision du loyer au locataire au moins 6 mois avant la date d’entrée en vigueur de l’augmentation. Cette proposition doit comprendre la date de la révision du loyer, la date à laquelle l’augmentation prendra effet ainsi que les modalités du calcul pour définir ce nouveau loyer.
- Si refus ou absence de réponse de la part du locataire dans les deux mois qui suivent, faire appel à une commission de conciliation pour trouver un accord.
- Si accord du locataire, les deux parties doivent rédiger et signer un avenant au contrat de bail pour officialiser l’augmentation du loyer.
Si l’augmentation se réfère à l’Indice de Référence du Loyer, il n’y a pas besoin de prévenir le locataire à l’avance puisque la clause devra déjà être présente dans son bail, et être effective à l’anniversaire de la signature du contrat, ou à la date mentionnée.
Si l’augmentation est décidée après un loyer sous-évalué ou des travaux d’amélioration de confort, alors le locataire doit être prévenu au moins 6 mois avant, à l’aide d’un courrier recommandé avec accusé réception.
